这城市那么空,空置率是越低越好吗?

本文来自微信公众号:双极地产(ID:earthabglobal),作者:双极分析师,题图来自:东方IC


很多国家都不喜欢统计或者公布住宅空置率的官方数据。


比如说,除了日本、韩国、新加坡之外的大多数亚洲国家,整个非洲,欧洲的瑞士、波黑、塞尔维亚、北马其顿、阿尔巴尼亚、摩尔多瓦、乌克兰、白俄罗斯、俄罗斯,双极的分析师都没有找到关于住宅空置率的官方统计。


而在民间的统计数据中,双极的分析师却发现了众多有趣的现象。


比如说,泰国的AREA曾经在报告中自豪的宣称,曼谷的公寓市场没有泡沫,空置率“仅”为21%。


这个言论相当于什么?


相当于2015年5月时腾讯房产研究院给大家讲那个段子。


通过网友抽样,中国住房空置率整体在22-26%之间,空置率30%是中国的合理水平。


喜剧的背后都有一个悲情内核。可笑!可悲!


在感慨的同时,双极分析师却又隐约察觉到一丝不对劲。


宾夕法尼亚州的雪兰多,是2018年美国41,702个邮编中空置率第8高的区位。一个萧条的废弃矿区,这里的房屋空置率也仅有22.9%。




而曼谷的公寓市场虽然有一定泡沫,但整体市场是繁荣的。如果说曼谷公寓的空置率和一个废弃矿区相当,我们是一定不认可的。


那这背后,究竟是什么出了问题呢?


被操纵的空置率


前不久,仲量联行公布了一份报告,声称2019年Q2季度马尼拉大都会的住房空置率仅为2%。




尽管仲联量行不靠谱的数据并不少见,但这个数据还是刷新了双极分析师的三观。


虽然无法说出真实数据是多少,但相比而言,高力国际年初公布的数据要更为可靠:马尼拉大都会区的总体空置率在2018年第四季度为10.6%。


同一个市场,相近的时间,为什么统计结果的差值会高达5.3倍呢?


这背后的根源,是全球的房屋空置率并没有统一的标准。


就拿欧洲举例,奥地利,西班牙,希腊,爱尔兰,意大利,卢森堡和葡萄牙这几个国家,虽然有公开的空置率统计数据,但并没有公开过他们空置率的统计方法和定义。


在英国和比利时,每年空置6个月以上的住房才算是空置。而在荷兰,每年空置3个月以上的房屋都算作空置。


而仅美国一个国家,空置统计数据就有3大派系。


比如说每月调查295,000个样本的“美国社区普查”,对于空置的定义是每年居住时间低于2个月的住房,或者是在调查过程中,连续3个月无法访问到业主的住房。


作为一个义务性权威普查,这个空置率标准要比欧洲其他国家低很多。


而美国的人口-住房空置调查,每月仅调查72,000个样本,通过机器电话和人工拜访调查。对于空置住房的定义是这个房子是住户的日常居住地。


作为一个自愿参加的调查,配合调查的样本本身就已经对结果形成了严重干扰。


美国住房和城市发展部的统计收据,每年根据预算不同,有6万个左右的地址被纳入到调研当中。


对于美国13845万套的房产预估体量来说,这个体量样本的有效性其实很有限。


在空置年限的细分上,日本对于空置的细分多达11个区间,从小于1个月空置到5年空置都有统计。



在这种情况下,你能够用美国的空置率去对比日本的空置率吗?这样的做法岂不是关公战秦琼吗?


可笑的是,国内的媒体大多默认了一个国际惯例,5%-10%是合理区,10%-20%是空置危险区,20%以上是严重积压区。


这个国际惯例是哪里订的?恕双极分析师学识浅薄,没有见过任何一家国际权威机构制定过这一标准。


此外,由于各国对于空置房屋的态度不同,受调查样本的配合度也截然不同。


在房屋征收空置税或者以实际居住划分学区的区域,当地居民在调查中都努力避免成为空置住宅。而在空置有税收减免或规避的区域,空置成为了人人争先的事情。



由于房屋空置率标准、统计方法及地方政策的混乱,各国之间的空置率的横向对比其实意义不大。


真正有意义的,是同一个机构,以同样的统计标准和方法,连续多年的调研数据对比;或者是同一调研系统下,区域内部细分空置率对比。


然而可惜的是,国内各家的民间空置率统计都只发布过一次,然后被贸然的拿去对比国外的统计数据。


有用吗?有用,大家讨论的很乐呵。


空置率和房产市场的关系是怎样的呢?双极分析师在这里简单提三个观点:


第一、空置率中的市场机遇


我们普遍认为,空置率和泡沫挂钩和供需挂钩。


这个观点只对了一半。


另一半是,泡沫过后的支付能力下降,会导致空置率的进一步提高。经济增长带来的住房改进需求,也会导致空置率上升。


以2011年欧洲的空置率为例。


当时,欧洲的房屋空置分为三大区域。


受到2008年房地产泡沫破裂影响严重的葡萄牙、爱尔兰、西班牙和希腊等国;住房质量改善需求持续增长的法国和德国;经济衰退的东欧诸国。



葡萄牙、爱尔兰、西班牙和希腊这些国家的购房者由于失去偿付能力,导致大量的房屋抵押被银行收回,形成了极高的空置率。


也正是这些国家,在2013、14年开始复苏后,进入到了房价高速增长时期,成为了欧洲前些年最炙手可热的市场,13年在欧洲抄底的中国人赚的盆满钵满。


法国和德国受08年房产泡沫影响较小,如果将空置率按照区域进行划分,能够清晰地发现空置主要集中在缺乏市场竞争力的社区。


居民购置改善性新房造成的空置率上升,虽然也存在泡沫风险,但整体是市场繁荣的表现。法德主要城市的房价在过去几年也都呈现整体持续增长。


而经济衰退的东欧诸国,这些年的房价真的是一马平川,没有任何的增长恢复。


在空置率和房产投资的判断中,宏观看原因。核心是什么导致了空置率,而非空置率数字本身。


第二、房价和空置率互为作用


我们普遍认为,空置率高,说明房产市场供大于求,资金占压,会导致市场的发展停滞。


然而我们在曼谷各区的空置率对比过程中发现一个现象。


根据AREA的研究报告,全曼谷公寓入住率最高的区域是市郊的Ramkhamhaeng,高达91%。


这是个什么地方呢?


双极的分析师在附近考察过项目,简单来说,如果双极推荐那附近的项目,大家一定会嫌弃项目地段不好。



事实就是,那里低廉的房价形成了曼谷最高的入住率。


那么全曼谷公寓入住率最低的地方在哪呢?


5星级酒店林立的拉玛三河畔,以本次统计的标准来看,公寓入住率仅有30%,一己之力拉高了整个曼谷的空置率。


区域的房产客群决定了它的空置率,热点区域的空置率高于郊区,并不代表市场活性和投资价值低于市郊。


就过去几年的市场数据来看,曼谷房价增值和租金回报最好的区域,反而是空置率位于15-20之间的中间区域。


虽然不同市场的统计指标不同,但理论上,空置率不是越低越好,每个城市都应该存在一个最佳投资的空置率区间。


第三、空置率是问题本身,同时也是解决方案。


其实空置率真的不是一个不可言说的事情。


如果只是为了粉饰太平,设计一个标准,我们可以把空置率砸到1%一下。


如果想要制造恐慌,干扰一下样本,空置率50%以上也是轻而易举。


本文中提及的空置率统计标准和方法,不过是空置率统计江湖中的一隅之地。


没错,空置率反映了很多问题,它是问题的本身。


而我们选择了什么样的统计方法,选择用什么样的形式呈现它,用什么样的焦点关注它,决定了我们在未来会走上哪一条道路。


不逃避,这可能是我们当前最需要的事情。


本文来自微信公众号:双极地产(ID:earthabglobal),作者:双极分析师

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